| |
Большое значение в деле защиты прав граждан, а также прав государственных органов, предприятий, учреждений, организаций в области жилищных отношений имеет строгое соблюдение законодательства.
С 1 января 1984 года вступил в действие Жилищный кодекс РСФСР, при применении которого возникли вопросы, требующие решения.
В связи с этим Пленум Верховного Суда Российской Федерации постановляет дать судам следующие разъяснения:
1. Соблюдение норм жилищного законодательства является одним из важных условий реального осуществления и защиты конституционных прав граждан на жилище, а также прав государственных органов, предприятий, учреждений, организаций, различных форм собственности.
2. Суды, разрешая споры, вытекающие из жилищных правоотношений, обязаны обеспечивать надлежащую защиту нарушенных прав как физических, так и юридических лиц путем своевременного и правильного рассмотрения дел.
3. При принятии искового заявления о выселении граждан по предусмотренным законом основаниям с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст.ст.83, 91, 94, 137 Жилищного кодекса РСФСР) либо другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям (чч.1 и 2 ст. 82; ст.ст.95, 108, ч.2, 110 Жилищного кодекса РСФСР)1 судья обязан проверить, указано ли в заявлении конкретное свободное жилое помещение, предоставляемое выселяемым. При отсутствии такого указания судья в соответствии со ст.130 ГПК РСФСР выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца и предоставляет ему срок для исправления недостатка заявления. В случае невыполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.
При решении вопроса о принятии заявления о выселении с предоставлением другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст.100 Жилищного кодекса, т.е. в связи с признанием ордера недействительным, следует иметь в виду, что истец должен указать в заявлении конкретное жилое помещение, предоставляемое выселяемым, только в том случае, когда на нем самом лежит обязанность по его предоставлению. Если же предоставить жилое помещение выселяемым должно другое лицо, например, когда предъявляется иск о признании ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, либо когда в суд с заявлением о признании ордера недействительным обращается прокурор в интересах другого лица, то судья не вправе требовать указания в заявлении конкретного жилого помещения для предоставления выселяемым гражданам; в таких случаях судья привлекает к
-------------------------------------------------------------
1 - См. также ст.ст.15,18 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политике"
участию в деле местную администрацию или предприятие, учреждение, организацию, на которых, в случае удовлетворения иска, должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение.
4. Суд, сохраняя беспристрастность, создает необходимые условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела: разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий и в случаях, предусмотренных процессуальным законодательством, оказывает им содействие в осуществлении их прав.
5. Положения ст.46 Жилищного кодекса РСФСР могут применяться в случае освобождения в квартире изолированных жилых комнат в домах государственного, муниципального и общественного фонда, кроме приватизированных гражданами или иным образом переданных в собственность другим физическим или юридическим лицам.
Граждане, проживающие в служебных жилых помещениях и в общежитиях, прав, предусмотренных ст.46 Жилищного кодекса РСФСР, не имеют. Правила ст.46 Жилищного кодекса РСФСР о заселении освободившихся в квартире жилых помещений не применяются к случаям, когда в квартире, в которой проживают наниматели неслужебных жилых помещений, освободилось служебное жилое помещение, если правовой режим этого помещения в установленном порядке не изменен.
6. При решении вопроса о том, подлежит ли удовлетворению требование о предоставлении жилого помещения в порядке ст.46 Жилищного кодекса РСФСР, следует иметь в виду, что освобождающееся изолированное жилое помещение может быть передано в пользование проживающим в этой квартире нанимателям, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (с учетом права на дополнительную жилую площадь), лишь при отсутствии в квартире нуждающихся в улучшении жилищных условий нанимателей, претендующих на получение этого помещения (ст.29 Жилищного кодекса РСФСР).
При этом также необходимо учитывать, что иск может быть удовлетворен при условии, если размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы, установленной ст.38 Жилищного кодекса РСФСР, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь либо такое превышение является незначительным. Вопрос о том, является ли превышение размера жилой площади незначительным, решается судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Изменения, происшедшие в составе семьи нанимателя (например, в связи с рождением ребенка, вселением в установленном порядке члена семьи и т.п.), а также обстоятельства, связанные с возникновением у нанимателя или членов его семьи права на дополнительную жилую площадь, учитываются судом при решении вопроса о возможности предоставления нанимателю освободившегося изолированного жилого помещения за период со дня освобождения помещения до его предоставления другому лицу, а если помещение никому не предоставлено, - до разрешения дела в суде.
Если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два и более проживающих в той же квартире нанимателя, каждый из которых относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку помещений и т.п.).
7. Нарушение очередности предоставления гражданам жилых помещений может служить основанием для признания ордера недействительным.
С заявлением о признании ордера недействительным по мотивам нарушения очередности предоставления жилых помещений вправе обратиться в суд предприятие, учреждение, организация или местная администрация, в ведении которых находится жилое помещение, либо прокурор в их интересах; в случае возбуждения дела по заявлению прокурора эти лица извещаются судьей о возникшем процессе и участвуют в нем в качестве истцов (ч.2 ст.33 ГПК РСФСР). Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в ордере жилое помещение они не имеют.
При рассмотрении дел по искам о признании недействительными ордеров, предъявленным по мотивам нарушения очередности предоставления жилых помещений, суду необходимо выяснять: действительно ли была нарушена очередность предоставления ответчику жилого помещения, не имеет ли ответчик по закону права на внеочередное или первоочередное предоставление жилого помещения либо на условиях, которые в соответствии с законодательством могут быть предусмотрены при заключении трудового договора; не было ли в установленном порядке, например, в соответствии со ст.41-1 Жилищного кодекса РСФСР, принято решение о предоставлении ответчику, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, жилого помещения вне очереди; если при выдаче ордера очередность предоставления жилых помещений не была соблюдена, то не явилось ли это следствием того, что граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, не претендовали на указанное в ордере жилое помещение (например, желали получить квартиру большего размера) либо не отпали ли к моменту рассмотрения дела обстоятельства, препятствовавшие ранее в предоставлении ответчику жилого помещения (например, граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, получили жилые помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возник спор).
8. Если при рассмотрении судом дела о признании недействительным выданного гражданину ордера на жилое помещение возникнет спор между государственными или общественными органами, предприятиями, учреждениями, организациями о праве на заселение указанного в ордере жилого помещения (например, спор о праве предприятия на заселение жилого помещения, освободившегося в доме, переданном предприятием местной администрации), суд не вправе прекратить производство по делу по мотиву неподведомственности спора суду либо приостановить производство по делу до разрешения этого спора арбитражным судом, а должен рассмотреть дело в полном объеме, поскольку требование о признании ордера недействительным суду подведомственно, а при объединении нескольких связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду, а другие - арбитражному суду, все требования в соответствии со ст.28 ГПК РСФСР подлежат рассмотрению в суде.
9. Стороной в спорах, вытекающих из условий договора найма жилого помещения в силу ст.671 ГК РФ является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), в том числе и жилищно-эксплуатационные организации и службы. При этом следует иметь в виду, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения.
Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
10. Статья 53 Жилищного кодекса РСФСР наделяет всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних, равными правами, вытекающими из договора найма жилого помещения, поэтому опекун (попечитель) несовершеннолетнего может от имени подопечного осуществлять все предоставленные ему правомочия. В частности, может в интересах последнего требовать раздела жилого помещения и заключения от его имени отдельного договора найма (в том числе и когда несовершеннолетний окажется единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение).
Поскольку на совершение сделок, по распоряжению имуществом подопечного, опекун (попечитель) должен получить согласие органа опеки и попечительства (ст.ст.36, 37 ГК РФ), суду следует в соответствии с ч.2 ст.42 ГПК РСФСР привлекать эти органы к участию в деле.
11. Разрешая споры, возникшие в связи с правом нанимателя или членов его семьи на сохранение за ними жилого помещения при выезде на длительный срок в случаях, предусмотренных ст.62 Жилищного кодекса РСФСР, следует учитывать, что жилое помещение сохраняется за этими лицами на основании охранного свидетельства (брони), которое должно оформляться не позднее шести месяцев со времени выезда.
По истечении этого срока жилое помещение может быть забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право на жилое помещение.
Если гражданин, имеющий право забронировать занимаемое им жилое помещение, не сделал этого в течение шести месяцев и к нему предъявлен иск о признании утратившим право на жилую площадь либо если указанное жилое помещение занято другими лицами и гражданином предъявлен иск о восстановлении его права на жилую площадь, суд вправе принять во внимание и другие письменные доказательства, подтверждающие право забронировать жилое помещение.
Следует также иметь в виду, что в соответствии с Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 года N 336, право бронирования жилого помещения имеют наниматели и члены их семей в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, в том числе и в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, включенных в списки, утверждаемые Правительством Российской Федерации.
Не подлежат бронированию жилые помещения за лицами, проживающими в общежитии и на служебной площади, за временными жильцами и поднанимателями в домах государственного и общественного жилищного фонда.
12. При рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения (ст.68 Жилищного кодекса РСФСР) надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении.
Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, и т.п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.
Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
13. При разрешении споров о выселении из занимаемого жилого помещения на время капитального ремонта дома (ст.82 Жилищного кодекса РСФСР) необходимо выяснять, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта.
Если выселение нанимателей производится из домов, или жилищных помещений принадлежащих гражданам на праве собственности, суду следует в каждом случае проверять необходимость проведения капитального ремонта, реальную возможность собственника дома приступить к нему (например, наличие средств, материалов), а также время, в течение которого возможно выполнение ремонтных работ. В решении о выселении нанимателя и членов его семьи суду необходимо указать срок, на который выселяются ответчики.
14. Разрешая споры, связанные с переустройством, перепланировкой жилых и подсобных помещений следует выяснять, имеется ли на это согласие не только нанимателя, но и наймодателя (ст.84 Жилищного кодекса РСФСР) и как наиболее целесообразно произвести переустройство указанных помещений, для чего необходимо в соответствии с ч.2 ст.42 ГПК РСФСР привлекать к участию в деле органы жилищно-коммунального хозяйства.
Следует учесть, что в силу п.3 ст.681 ГК РФ переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Если такой спор возник между нанимателями, проживающими в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, надлежит учитывать, что для какого-либо переустройства в этих домах необходимо не только разрешение местной администрации, но и согласие собственника дома, которому в силу ст.209 ГК РФ принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
15. В силу ст.86 Жилищного кодекса РСФСР суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат (ст.52 Жилищного кодекса РСФСР).
В случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв.м.
16. При рассмотрении дел о выселении в другое благоустроенное жилое помещение в случаях, когда дом, в котором проживает наниматель, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо если дом (жилое помещение) переоборудуется в нежилой (ст.92 Жилищного кодекса РСФСР), надлежит проверять, имеется ли решение компетентного органа об изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд либо о переводе жилого дома (жилого помещения) в нежилой (ст.ст.8, 9 Жилищного кодекса РСФСР).
Судам следует также учесть, что в силу ч.3 ст.35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
17. По делам о выселении в другое благоустроенное жилое помещение лиц, не являющихся его собственниками, по основаниям, предусмотренным ст.92 Жилищного кодекса РСФСР, а также в случае существенного изменения размера жилой площади, занимаемой нанимателем, или когда она не сохранилась в результате капитального ремонта (ст.83 Жилищного кодекса РСФСР), суду следует учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие, заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставляемым помещением.
18. При рассмотрении дел о выселении лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, по предусмотренным законом основаниям с предоставлением другого жилого помещения (например, в соответствии со ст.108 Жилищного кодекса РСФСР) следует иметь в виду, что размер этого помещения должен быть определен таким образом, чтобы в результате выселения гражданин не становился нуждающимся в улучшении жилищных условий (п.1 ст.29 Жилищного кодекса РСФСР).
Необходимо также учитывать, что предоставляемое в таких случаях жилое помещение не обязательно должно соответствовать норме, по которой обеспечиваются жилыми помещениями граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (ст.40 Жилищного кодекса РСФСР, постановление Совета Министров РСФСР от 9 сентября 1983 г. №427, "Вопросы, связанные с принятием Жилищного кодекса РСФСР").
19. При выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения суду необходимо тщательно проверять, отвечает ли оно требованиям ст.96 Жилищного кодекса РСФСР, имея в виду, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого выселяется наниматель, не является основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующего требованиям указанной нормы закона.
20. По делам о выселении из служебных жилых помещений необходимо устанавливать, относится ли жилое помещение, по поводу которого возник спор, к служебным. При этом следует исходить из того, что помещения в домах государственного муниципального и общественного жилищного фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов считаются служебными со времени вынесения решения местной администрации о включении их в число служебных (в домах жилищно-строительных кооперативов помещения могут быть включены администрацией в число служебных только с согласия общего собрания членов кооператива), а в домах, принадлежащих колхозам, - со времени утверждения местной администрацией решения общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных.
Если в служебное жилое помещение вселен гражданин по ордеру на жилое помещение в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда (и наоборот) либо в служебное жилое помещение по служебному ордеру вселено лицо, не относящееся к категории работников, которым может быть предоставлено такое жилое помещение, ордер признается недействительным с наступлением последствий, предусмотренных ст.100 Жилищного кодекса РСФСР.
21. Имея в виду, что в силу ст.108 Жилищного кодекса РСФСР некоторые категории граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, не подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, при рассмотрении дел о выселении из служебных жилых помещений необходимо также выяснить, не обладают ли ответчики льготой, предусмотренной указанной статьей.
К таким гражданам, в частности, относятся лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставившим им служебное жилое помещение, не менее 10 лет.
Поскольку закон не требует, чтобы указанный стаж работы был непрерывным, не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших служебное жилое помещение, в общей сложности 10 лет, причем в этот стаж включается и работа по совместительству.
Требование о выселении из служебных жилых помещений в случаях, предусмотренных ст.108 Жилищного кодекса РСФСР не подлежит удовлетворению, если предоставляемое помещение также включено в число служебных либо является общежитием, так как выселяемый не является лицом, которому в соответствии со ст.ст.101, 109 Жилищного кодекса РСФСР может быть предоставлено такое жилое помещение.
22. Не подлежат выселению наниматели служебных жилых помещений в домах колхозов, исключенные либо выбывшие из колхоза по собственному желанию или прекратившие трудовые отношения с колхозом, где они работали по трудовому договору, когда в составе семьи этих лиц имеются учителя, врачи и другие специалисты, работающие в сельской местности, которые в соответствии с действующим законодательством подлежат обеспечению квартирами вместе с членами их семьи.
По этим же основаниям не могут быть выселены уволившиеся из других сельскохозяйственных предприятий наниматели служебных жилых помещений в домах этих предприятий, если в составе их семьи имеются названные выше специалисты, которые в соответствии с законодательством подлежат обеспечению квартирой в сельской местности.
23. Исключен постановлением Пленума от 25 октября 1996 г. №10.
24. Разрешая споры о выселении из общежития, следует проверять, является ли общежитием помещение, занимаемое ответчиком, для чего необходимо выяснять следующие обстоятельства: находится ли дом, в котором расположено жилое помещение, в ведении истца; построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели; имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития; выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии; укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан; имеются ли штаты для обслуживания общежития; взимается ли плата за пользование им и др.
Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития.
25. При рассмотрении дел о выселении из общежития, предоставленного в связи с работой, необходимо выяснять, какой трудовой договор был заключен между истцом и ответчиком и по каким основаниям он был прекращен, имея в виду, что в соответствии со ст.110 Жилищного кодекса РСФСР без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены прекратившие работу сезонные, временные работники, лица, работающие по срочному трудовому договору, а также работники, уволившиеся по собственному желанию без уважительных причин, уволенные за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в ст.108 Жилищного кодекса РСФСР, могут быть выселены лишь с предоставлением им другого жилого помещения, отвечающего требованиям ст.97 Жилищного кодекса РСФСР.
Если общежитие было предоставлено гражданину, не относящемуся к лицам, которые имеют право на предоставление жилой площади в общежитии, и к указанному лицу предъявлен иск о выселении по этому основанию, необходимо, применительно к ст.48 Жилищного кодекса РСФСР, решить вопрос о признании недействительным ордера на занятие жилой площади в общежитии с наступлением последствий, предусмотренных ст.100 Жилищного кодекса РСФСР.
26. Выселение по основаниям, предусмотренным п.2 ст.95, ст.ст.107, 110 Жилищного кодекса РСФСР, допускается в случае прекращения с нанимателем трудовых (для членов колхоза - членских) отношений. Поэтому не могут быть выселены по указанным основаниям бывшие члены семьи нанимателя, выехавшего на постоянное жительство в другое место, если трудовые (членские) отношения с ним не прекращены.
27. Рассматривая дела о выселении по основаниям, предусмотренным п.2 ст.95 и ч.2 ст.110 Жилищного кодекса РСФСР, судам при решении вопроса о том, является ли причина увольнения ответчика по собственному желанию уважительной, следует иметь в виду, что перечень таких причин предусмотрен разъяснением Госкомтруда СССР и Секретариата ВЦСПС от 9 июля 1980 г., утвержденным постановлением Госкомтруда СССР и Секретариата ВЦСПС от 9 июля 1980 г. №198/12-21.
В зависимости от конкретных обстоятельств дела уважительными могут быть признаны также и другие причины (например, увольнение вследствие того, что ответчику, окончившему учебное заведение, не была предоставлена работа по полученной специальности).
Суда также следует иметь в виду, что в силу ст.688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении и моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения предусмотрен ст. 687 ГК РФ.
28. Учитывая важность защиты конституционного права граждан на жилище, а также прав предприятий, учреждений, организаций, осуществляющих эксплуатацию и обеспечивающих сохранность жилищного фонда, судам надлежит в каждом случае выяснять причины и условия, порождающие нарушения жилищного законодательства, и реагировать на них путем вынесения частных определений.
Необходимо также регулярно обобщать практику рассмотрения дел данной категории, используя результаты обобщений для устранения имеющихся недостатков.
29. В связи с принятием настоящего постановления признать утратившим силу постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 года №30 "О вопросах, возникших в практике применения судами некоторых норм ГК РСФСР, регулирующих жилищные отношения" с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями Пленума от 28 января 1970 года №51, от 10 августа 1971 года №59 и от 23 декабря 1980 года №7, а также постановление Пленума от 10 августа 1971 года №59 "О практике применения судам статьи 332 ГК РСФСР".
|
|
pdf (293 Kb)